Hoe slim is een eigen huis voor je studerende kind?

Eigenlijk begrijpt hij er weinig van. Franchisenemer Thomas van Splunteren van
De Hypotheker surft nog geen minuut op internet en vindt in de
prijscategorie tussen de euro 150.000 en euro 200.000 al zo’n achthonderd
huizen in Amsterdam. Veelal appartementen, veertig tot zestig meter in het
kwadraat. Ideaal voor één of twee studenten. In het centrum of in een wijk
als Buitenveldert, met de Vrije Universiteit op loopafstand.

Prima plekken voor een ouder om een huis te kopen voor een studerend kind.
‘Maar we krijgen hooguit twee ouders per maand langs om de mogelijkheden te
bekijken. Onbegrijpelijk.’

Van Splunteren onderscheidt drie varianten van het kopen van een woning voor
de student. De eerste is een woning op naam van het kind, waarbij de ouders
ook hoofdelijk schuldenaar zijn. De ouders tekenen mee voor de schuld en
staan garant. ‘Wanneer de kinderen dan in gebreke blijven, dan zal de bank
dat op de ouders verhalen.’

Eigen vermogen
Het is fiscaal aantrekkelijk wanneer de ouders eigen vermogen meebrengen. De
bank leent dan tot de executiewaarde van de woning, de rest wordt aangevuld
met eigen vermogen. Van Splunteren geeft een rekenvoorbeeld. Een huis kost
twee ton. De executiewaarde is euro 180.000. Met kosten koper erbij komt de
aanschaf op euro 220.000. ‘Omdat er tot de executiewaarde is geleend, hoeft
er verder niet te worden afgelost’, aldus Van Splunteren. De kinderen hebben
dus euro 180.000 geleend bij de bank tegen een rente van 5,5%. De bruto
maandlasten zijn dan euro 825.

Daarnaast lenen de ouders die euro 40.000 aan de kinderen. ‘De kinderen moeten
rente betalen aan de ouders over dat bedrag.’ Het interessante aan die
constructie is dat ouders jaarlijks euro 4175 belastingvrij kunnen schenken
aan hun kinderen. Wat de ouders ontvangen van de kinderen, kunnen ze
belastingvrij weer terugstorten. ‘Ouders schenken dus het geld weer’, aldus
Van Splunteren. ‘En de kinderen zijn zo altijd goedkoper uit.’

Het is wel aan te bevelen dit schenken één keer per jaar te doen en niet in
maandelijkse termijnen. 'De koppeling tussen rente en directe terugbetaling
kan anders een discussie worden met de Belastingdienst', aldus Raymond
Bakker, eveneens van De Hypotheker. Om elk mogelijk misverstand met de
fiscus te voorkomen, is het volgens Bakker aan te raden de afspraken tussen
ouder en kind schriftelijk vast te leggen.

Bruto
Een tweede variant is dat de ouders een huis kopen voor het kind, waarbij de
ouders de eigenaar worden. Nadeel daarvan is dat er geen belastingaftrek
mogelijk is. Het huis valt onder de zogeheten box 3-regeling.
Belastingaftrek geldt alleen voor het eerste woonhuis. Van Splunteren:
'Alles wordt dan bruto betaald.' De kinderen moeten dus meer betalen dan
wanneer ze zelf eigenaar zouden zijn.

Bovendien eisen banken veelal eigen vermogen van ouders die voor deze
constructie kiezen. 'Stel je voor dat de ouders het niet meer kunnen
betalen', schetst Van Splunteren een onwenselijk scenario. 'De kinderen
huren het. In Nederland is het huurrecht nogal strikt. Dus die kinderen
krijg je er niet zomaar uit. Daarom willen de banken vaak eigen vermogen van
de ouders.'

De laatste variant is dat de ouders samen met het kind een huis kopen. Wanneer
zij ieder 50% betalen is de rente ook voor de helft aftrekbaar. Wanneer een
van de partijen de ander uitkoopt, moet er nog overdrachtsbelasting worden
afgedragen.

Vriend
De variant van het huis op naam van het kind - al dan niet met eigen vermogen
van de ouder - is de meest voorkomende, zegt Van Splunteren. De tweede
variant, waarbij de ouders een huis kopen, is minder populair. 'Het grootste
bezwaar van ouders is vaak dat zij denken: hoe kom ik er snel van af?
Bovendien, wat als je een huis hebt gekocht voor je dochter en zij komt na
twee jaar binnen met een vriend die je niet ziet zitten. Wat doe je dan?'

Daarbij geldt het eerste argument minder zwaar dan het tweede, zegt Van
Splunteren. 'Drie tot vijf jaar is de gemiddelde looptijd van een hypotheek
die ouders voor of met hun kinderen sluiten. Na die tijd is het huis
verkocht of verdient het kind zo veel dat het de hulp van zijn ouders niet
meer nodig heeft.'

Raymond Bakker wijst op een aantal valkuilen. De grootste risico's liggen in
de persoonlijke sfeer. Ouders kunnen overlijden, hun baan kwijtraken of uit
elkaar gaan. Kinderen kunnen hun studie verzaken.

Ook ligt het gevaar op de loer dat ouders een lening afsluiten die niet past
bij de financiële positie van het kind. Lees: ze kopen te duur. Dat gevaar
wordt alleen maar groter als in de financieringsconstructie sprake is van
een jaarlijkse schenking aan het kind, zegt de specialist. 'Zo'n schenking
is officieel een bevoordeling uit vrijgevigheid, met andere woorden ze is
niet juridisch afdwingbaar.'

Vertrouwen
Risico's zijn nooit helemaal uit te sluiten, erkent ook Bakker. 'Als ouder
moet je vertrouwen hebben in je kinderen', beaamt hij. 'Maar een ouder die
zijn baan verliest, dat kan iedereen gebeuren. Zolang je aan het werk
blijft, is er niets aan de hand. Een huis kopen voor je kind is zeker niet
riskanter dan wanneer je starter bent en met je partner een huis koopt op
een Vinex-locatie, om er na een maand of drie achter te komen dat je hem of
haar toch niet zo leuk vindt.'

Van Splunteren ziet een overeenkomst tussen de ouders die hun studerende
kinderen aan een huis helpen: 'Het is vaak de wat vermogende particulier.
Iemand met zelf wat overwaarde in het huis.' In Amsterdam zijn het doorgaans
appartementen die voor de kinderen worden gekocht, tussen de anderhalf en
twee ton.

'Het is niet seizoensgebonden', zegt Van Splunteren. In de zomermaanden, vlak
voordat een nieuw studiejaar begint, heeft hij geen extra aanloop . En er
bestaat ook niet zoiets als het standaardtype student dat met zijn ouders
een huis koopt. 'Ik zie co-assistenten die beginnen en nog heel weinig
verdienen, beginnende advocaten die nog stagiair zijn, mensen met een
tijdelijk contract als onderzoeker bij de universiteit. En studenten van een
jaar of 23. Die denken erover na.'

Veel jonger komt hij ze weinig tegen, zegt hij met een grijns. 'Als 19-jarige
student wil je dat nog niet. Je wisselt misschien nog van studie en je wilt
die zorg niet voor een huis. Op die leeftijd wil je nergens over nadenken.'

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl